То, что закон о капитальном ремонте имеет массу очевидных недоработок, уже общепризнано. Главная причина в том, что сам объект ремонта — общедомовое имущество — находится в зыбком правовом поле.

Закон — что дышло?

Нашим гражданам с 2004 года — даты ввода в действие Жилищного кодекса — твердят про нашу обязанность содержать общее имущество дома, в том числе тепловые и электросети, внутридомовые сети водоснабжения и канализации. При этом в Федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества» говорится, что инфраструктура жилищного фонда не подлежит приватизации и остается в муниципальной собственности, т.к. содержит аварийно-опасные объекты. Что справедливо.
Еще коллизия. Статья 36 ЖК РФ гласит: собственник имеет право на владение долей общего имущества. Но статья 131 ГК РФ определяет, что собственность только тогда становится собственностью, когда ее владение закреплено в ЕГРП — Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Кто может похвастаться, что юридически владеет причитающейся ему долей общедомовой собственности? И в то же время все мы платим за ее содержание!

Проблемы с памятью

Государство расписалось не только в своей беспомощности, но еще и в «забывчивости». Ведь ранее принятый закон «О приватизации» не снимает с его плеч обязанности проведения капитального ремонта. С помощью Федерального закона от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ государство сделало очередной коммунальный «подарок» собственникам жилья, а заодно простило себе огромный долг перед населением по капитальному ремонту жилья.
Отдельно стоит сказать о программе капитального ремонта в Республике Коми. Здесь тоже — нестыковки. Огромные сомнения вызывает ее техническая сторона. У меня, строителя с сорокалетним стажем, создается впечатление, что проработкой вопроса занимались все, кто угодно, только не специалисты в области промышленно-гражданского строительства.
Собственникам представлен обобщенный перечень работ по капремонту, в который включены внутридомовые инженерные сети (электроснабжение, отопление, газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение), фундамент, крыша, фасады (наружные стены), подвальные помещения. Но какие конкретно и в каком объеме будут проводиться работы — неизвестно. Комиссий для определения объемов, особенно в тех МКД (многоквартирных домах), на которые отсутствует техдокументация (а таких в Коми много, если не сказать — большинство), не проводилось. Не зная объемов, невозможно определить стоимость работ. Пресловутые «гайзеровские» два рубля с копейками — всего лишь предвыборный политический ход, не обоснованный никакими расчетами.
Для примера возьмем МКД № 12 по проезду Дружбы в Ухте. Год постройки – 1977-й, общая площадь здания – 4321,1 кв.м, площадь жилых помещений — 3892,1 кв.м, пять этажей, шесть подъездов. На первом этапе капремонта (2024-2028 гг.) необходимо отремонтировать электроснабжение, отопление, холодное водоснабжение, водоотведение, крышу, фасады (наружные стены), подвальное помещение. На следующем этапе (2039-2043 гг.) отремонтировать газоснабжение, фундаменты.
За период с 1 октября 2014-го по 31 декабря 2028 года с собственников жилья будет собрано 1429462,19 рубля (171X3834,6X2,18), где: 171 — количество месяцев этого периода; 3834,6 кв.м — общая площадь жилых помещений, 2,18 руб. — размер взноса за один квадратный метр. На эти деньги необходимо провести капремонт всего того, что запланировано на 2024-2028 годы. Реальной стоимости этого капремонта сейчас никто назвать не может, но этих денег на него явно не хватит.

Гладко – на бумаге…

Но самое главное — не приняты во внимание строительные законы — СНиПы. Если быть конкретным, это ВСН 58-88р, который никто не отменял и в котором определены конкретные сроки эксплуатации жилого здания до капитального ремонта, а также приведен конкретный перечень работ по капремонту.
Вот вам пример того, что программа составлена явно не специалистами. В перечне работ по капремонту в 2039-2043 годах предусмотрен ремонт фундаментов. Спрашивается: а почему именно в этот период? Фундамент МКД № 12 выполнен из железобетонных блоков ленточного типа, и трогать его, согласно строительным нормативам, не рекомендуется на протяжении всего периода эксплуатации здания. А вот капремонт здания по
нормативам необходимо было провести в 2007 году, причем выполнить все то, что запланировано на 2024-2043 годы, включая оборудование, окна, двери, ограждения балконов и лестниц, крыльца, лестничные площадки, козырьки подъездов, балконы.
Что касается капремонта фундамента, то вся работа заключается в том, чтобы восстановить заполнение швов между железобетонными блоками и гидроизоляцию. И выполнение этих работ необходимо провести в 2037 году, как того требуют строительные нормы, а не растягивать ее на пять лет. Что касается капремонта газоснабжения, то в этом случае необходимо учитывать, что эффективный срок службы черной газовой трубы не превышает 20 лет (при неблагоприятных условиях эксплуатации этот срок может быть снижен до 25%). Это требование относится и к системам водоснабжения и отопления.
Но и это не самое главное. Для того, чтобы выполнить все требования ВСН 58-88р, жильцам МКД необходимо предоставлять другое жилье, а это региональной программой вообще не предусмотрено!

Планов — громадье!

На начало 2014 года в Коми насчитывалось 21,5 тысячи жилых домов. Из них 46 процентов построены в период с 1946 по 1970 годы, 36% — в период с 1971 по 1995 годы, 18% — после 1995 года. В численном выражении это составляет 9 890 домов, 7 740 домов и 3 870 домов соответственно.
Если принять во внимание эти данные, сопоставив их с нормативным сроком эксплуатации жилых зданий, который по максимуму составляет 25 лет, то за период с 2014 по 2043 годы в РК необходимо капитально отремонтировать 21,5 тысячи жилых домов. Планов — громадье! Между тем в паспорте региональной программы в графе «Ожидаемые результаты» почему-то указано иное количество домов, в которых должен быть проведен капремонт: «не менее 10 тысяч», т.е. 46,5 процента. А кто будет ремонтировать остальные и за чей счет?
Что касается моей родной Ухты, то программой предус-
матривается отремонтировать 1 146 домов постройки 1947-2003 годов. Большинство из них эксплуатируется без капремонта со значительным превышением нормативов. К примеру, МКД № 12 по проезду Дружбы эксплуатируется без капремонта уже 38 лет.

Мина замедленного действия

Простая арифметика: чтобы капитально привести в порядок все дома в Ухте за период 2015-2040 годы, необходимо ежегодно ремонтировать не менее 40 домов. Спрашивается: куда переселять их жильцов?
Не менее сложный вопрос: какими силами планируется проводить такой объем работ? Строительная отрасль давно развалена. Сегодня трудно найти толковых рабочих даже для текущего ремонта. Где же взять деньги, людские и материальные ресурсы на проведение масштабных работ по капремонту?
А как быть с собственниками жилья преклонного возраста, у которых нет наследников и которые не смогут дождаться не то что окончания ремонта, а его начала?
Ясно одно: решать проблему капитального ремонта надо как можно оперативнее и эффективнее. Но только совсем не теми методами, которые предлагаются властью и авторами закона — не сбрасывая ответственности за капитальный ремонт жилья с государства и не создавая новых коррупционных кормушек для чиновников.

Анатолий ФУРМАН,
г. Ухта.