Фирмы-«аборигены» разоряются, их место займут «варяги»
К началу 90-х в Коми насчитывалось 1 млн 200 тысяч жителей. Теперь осталось 840 тысяч. Население продолжает стремительно сокращаться. А значит, падает и спрос на жилье.
Позади потребительский бум «нулевых» годов. Реальные доходы людей уменьшаются шестой год подряд – и это тоже бьет по рынку жилья. Собственно, на остальной территории республики этот рынок уже давно убит. Лишь в Сыктывкаре (который рос в основном за счет внутренней миграции) в последние годы шло активное жилищное строительство. Но теперь дошла очередь и до столицы Коми.
Опа, выпали из топа…
На сайте «Деловой квартал» был опубликован «Топ-10 лучших застройщиков Сыктывкара» — рейтинг строительных компаний в 2018 году. Первую строчку в нем занимало ООО «СКАТ», затем шли КС «Альфа», группа компаний «Деловой альянс» и ООО «Горстрой».
Каким будет список застройщиков в следующем году, сказать трудно. Вполне вероятно, что это будут совсем другие компании. Причем не местные, а «варяги». Из «наших» останутся лишь те, кто имеет в активе уже начатые объекты или каким-то образом сохранил в собственности земли под застройку. Местные аналитики считают, что это будет КС «Альфа» и «дочка» «СКАТа». Остальные тихо скончаются.
«Принцип Шарикова»
Заверения чиновников о том, что ипотека поможет гражданам решить «жилищный вопрос», оказались лживыми. Из-за высоких процентов ипотека превращается в долговую кабалу, отпугивая потенциальных клиентов.
Высокие налоги, резкие скачки цен на стройматериалы, бюрократические процедуры при выделении земли под застройку и свирепость контрольно-надзорных органов – все это душит строительный бизнес.
Но российское правительство действует по принципу Шарикова: «Уж мы их душили-душили…» и продолжает загонять застройщиков в угол.
С 1 июля с.г. в России действует новый закон, согласно которому в качестве гарантии достройки объекта остаются только счета эскроу. Эскроу — это особый счет в банке, на который зачисляются средства участников долевого строительства и замораживаются там до окончания строительства объекта и передачи квартир клиентам. Застройщик же осуществляет строительство исключительно за счет собственных оборотных средств и кредита банка, имеющего право на ведение эскроу-счетов.
Креативная «придумка» с эскроу-счетом преподносится чиновниками как благо. Дескать, это делается «по просьбам трудящихся» — то бишь дольщиков, которых часто обманывают недобросовестные фирмы-застройщики. Однако, по мнению независимых экспертов, выгоду от этой новации получат лишь банки, которые будут прокручивать «строительные» деньги. А также самые крупные девелоперы. Потому что мелкие попросту разорятся.
Клиент «не созреет»
Согласно новым правилам, на эскроу-счетах должны находиться средства, которые полностью покрывают затраты на строительство. Только в этом случае застройщик получит кредит под «нормальные» (а не коммерческие) проценты. Но соблюсти это условие крайне сложно. Ведь держать деньги на «беспроцентном» эскроу-счете дольщикам в принципе невыгодно (уж лучше – на обычном депозите).
Причем застройщику мало построить дом – надо сразу реализовать все квартиры. Иначе кредит будет считаться просроченным. Кроме того, нереализованные квартиры с 2019 года начали облагать налогом на недвижимость. С точки зрения строителей, непроданные квадратные метры – это товар. Но фискалы решили, что даже нереализованный товар может обогатить казну.
Новая схема приведет к тому, что застройщики не смогут получить доступ к деньгам дольщиков до выполнения всех условий договора, а большую часть клиентов они вообще потеряют. Потому что теперь проще и дешевле покупать уже готовое жилье, которого на рынке в избытке.
В общем, выиграют лишь крупные девелоперы, имеющие собственный инвестиционный капитал. В свою очередь монополизация строительного рынка приведет к дальнейшему росту цен на жилье.
Битва за землю
По мнению председателя СРО «Объединение строителей» Тамары Улановой, много лет возглавлявшей компанию «Горстрой», серьезные проблемы в отрасли начались еще в 2004 году. После принятия нового Градостроительного кодекса земли перестали выделяться строителям напрямую, а должны были приобретаться с торгов через соответствующий орган власти (муниципальный, региональный или федеральный).
Промышленные объекты к тому времени строиться перестали, и все подрядчики «ломанулись» на рынок жилья. Конкуренция была очень жесткой. Выиграли фирмы, у которых был доступ к административному ресурсу. Потому что именно чиновники контролировали распределение земли под застройку. Причем не просто свободной земли, а тех немногочисленных участков, которые можно было привязать к уже имеющимся инженерным сетям (что резко сокращало издержки застройщиков).
Многие крупные предприятия — «кадровые строители», такие как «Бумпромстрой», «Сыктывкарстрой», «Печорское строительство», «Комисельстрой» — обанкротились. На обломках «традиционного» стройкомплекса возникли фирмы «Стройком», «Стройматериалы и К», «Северстрой», «СКАТ», «Деловой альянс», КС «Альфа» и многие другие. Однако теперь даже у самых успешных из них тоже возникли серьезные проблемы.
По словам Т. Улановой, «Горстрой» вынужден приостановить строительство нового жилья. Из-за падения спроса построенные за последние годы жилые помещения приходится продавать ниже себестоимости. А новая схема финансирования строек через эскроу-счета еще больше усугубила ситуацию.
Шагреневая кожа
Емкость рынка нового жилья в столице Коми сократилась до исторического минимума. Строить более 60 тысяч «квадратов» в год теперь просто нецелесообразно — не найти покупателей.
Уже сейчас в «Русской роще», современном квартале многоэтажек на улице Морозова, пустуют сотни квартир. Та же ситуация и с «Атлантидой», и с «Лучом». Это, кстати, заметно по вечерам: множество окон в новостройках не светятся. Правда, многие квартиры куплены, но это — как вклад в банке. Причем на одного человека оформляются десятки квартир с целью последующей перепродажи.
По мнению экспертов, операциями с эскроу-счетами смогут заниматься не более нескольких десятков компаний в стране. Они и подомнут под себя весь строительный рынок в российских регионах, в том числе и в Коми.
Анатолий ПОЛЬКИН.
